Nullità del contratto di acquisto di un immobile abusivo: la parola alle Sezioni Unite

Nullità del contratto di acquisto di un immobile abusivo: la parola alle Sezioni Unite
1 Aprile 2019 Chiara Sagone

Con la sentenza del 22.03.2019 n.8230, le Sezioni Unite sono intervenute a dirimere il contrasto sulla interpretazione della sanzione di nullità prevista dagli artt. 17 e 40 della L. n. 47 del 1985 e 46 del TU n. 380 del 2001 nel caso di acquisto di un immobile abusivo.

L’art. 136 del d.P.R. n. 380 del 2001, che ha sostanzialmente riprodotto il menzionato art. 17 della L. n. 47 del 1985 ha infatti previsto che “…gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria…” con la precisazione che “…tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù…”.

Le Sezioni Unite, con la citata sentenza, hanno richiamato, d’un canto, la cd “teoria formale” (secondo la quale la sanzione prevista dall’articolo 17 della L.47/85 per il caso di alienazione di un immobile abusivo costituisce un’ipotesi di nullità assoluta, come tale suscettibile di esser fatta valere da chiunque vi abbia interesse, rilevabile d’ufficio dal giudice ex art. 1421 c.c., e riconducibile all’ultimo comma dell’art. 1418 c.c., quale ipotesi di nullità formale e non virtuale) e d’altro canto la cd. “teoria sostanziale” (a mente della quale il contratto avente ad oggetto un bene irregolare dal punto di vista edilizio è affetto da nullità sostanziale, in quanto lo scopo perseguito dalla norma è quello di rendere incommerciabili gli immobili non in regola dal punto di vista urbanistico, e comunque sarebbe incongruo un sistema che sanzioni con la nullità per motivi meramente formali atti di trasferimento di immobili regolari dal punto di vista urbanistico, o in corso di regolarizzazione, e consenta, invece, il valido trasferimento di immobili non regolari).

Orbene, secondo le Sezioni Unite, la “nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L n. 47 del 1985 va ricondotta nell’ambito del comma 3 dell’art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità «testuale», con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile. In presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.”

Le Sezioni Unite aderiscono pertanto alla teoria formale, in quanto il principio generale di nullità riferita all’immobile abusivo, siccome non in regola urbanisticamente – che la giurisprudenza c.d. sostanzialista ritiene di poter desumere da una presunta intenzione del legislatore di renderli tout court incommerciabili – costituisce un’opzione esegetica che ne trascende il significato letterale e che non è, dunque, ossequiosa del fondamentale canone di cui all’art. 12, comma 1, delle Preleggi, che impone all’interprete di attribuire alla legge il senso fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la loro connessione.

La tesi della nullità generalizzata, secondo il Supremo Consesso, non è neppure in linea col criterio di interpretazione teleologica, di cui all’ultima parte del primo comma dell’art. 12 citato, che non consente all’interprete di modificare il significato tecnico giuridico proprio delle espressioni che la compongono, ove ritenga che l’effetto che ne deriva sia inadatto rispetto alla finalità pratica cui la norma è intesa (cfr. Cass. n. 3495 del 1996; n. 9700 del 2004 e giurisprudenza ivi citata) e ciò in quanto la finalità di una norma va, proprio al contrario, individuata in esito all’esegesi del testo oggetto di esame e non già, o al più in via complementare, in funzione dalle finalità ispiratrici del più ampio complesso normativo in cui quel testo è inserito (cfr. Cass. n. 24165 del 2018).

In ogni caso, la lettera della norma costituisce il limite cui deve arrestarsi, anche, l’interpretazione costituzionalmente orientata dovendo, infatti, esser sollevato l’incidente di costituzionalità ogni qual volta l’opzione ermeneutica supposta conforme a costituzione sia incongrua rispetto al tenore letterale della norma stessa (Corte Cost. sentenze n. 78 del 2012; n. 49 del 2015; n. 36 del 2016 e n. 82 del 2017).

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